1.项目简介

1.1 项目背景

1.1.1 产品简介

城市综合体是一个一站式、生态化、多元体验感中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、酒店、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。城市综合体是城市中的一个重要节点，集聚着各种城市生活功能，倡导和丰富人们的生活方式，它的应运而生不仅缩短商业设置服务与居民的距离，满足了人们多样化的需求，更发挥城市综合体在城市发展中的重要作用。

项目坐落于长春市繁华商业核心重庆路的核心地段，位于重庆路与崇智路交汇处，项目正对面是卓展购物中心，毗邻香格里拉饭店、万达购物广场、沃尔玛超市、长春市百货大楼、国贸购物中心等大型商业及配套项目，周边酒店、餐饮店、专卖店、专业店等商铺林立。项目将打造成由“5A级写字楼”、“超五星酒店”、大型休闲商业中心、主题商业公园组成的“全生活的城市综合体”。

1.1.2 市场前景

（1）购物中心市场

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

据统计，2023年全国开业购物中心达588个，体量约5201万㎡。从城市角度来看，2023年开业量≥5个的城市共25个。北京跃升至全国第一，数量与上海并列第一，均为23个项目，但北京总体量超260万㎡，较上海多80余万㎡；广州第三，21个项目。

据统计，截止2022年12月31日，人均购物中心面积≥1㎡的城市已经增至4个，依次为上海（1.07㎡/人）、南京（1.04㎡/人）、苏州（1.04㎡/人）、佛山（1.01㎡/人）。而2021年底，仅上海唯一一座城市人均购物中心面积率先突破1㎡/人。

（2）电影市场

暑期档的强势表现提升了全年票房预期。截至8月31日18时，2023年全国累计票房已达到428亿元，约占2019年的67%；累计观影人次突破10亿，超过2022年全年的7.12亿人次。截至目前，2023年共有20部影片票房突破5亿元，其中有9部票房超过10亿元，6部超过20亿元。票房大盘持续交出“破纪录”的成绩单，无疑为电影资本市场注入了一剂强心针。

中国电影行业仍在继续增长。预计至2027年中国电影收入将达到132亿美元，未来五年的复合年增长率为23.77%。中国电影的票房收入仍以中国本土电影为主，2022年本土电影占总收入的85%，比2021年小幅增长。优质国产内容供给成为促进市场回暖的核心要素。2022年期间，中国的影院新增了4700个屏幕，预计这一增长将在整个预测期内持续。得益于中国电影制造能力不断提升，影片供给将增长稳定，国际影响力也将逐渐扩大，未来市场将回归稳定增长，国产内容将进一步崛起。

（3）中高端酒店市场

据统计，2022年新开业94家酒店，类型横跨全品类。酒店类型占比上，中高端酒店最多，总计为34家，其中曼居酒店、希尔顿惠庭酒店、希尔顿欢朋酒店和朗丽兹酒店开业均突破3家；其次是中端酒店，共29家，维也纳酒店6店齐开。

目前，我国酒店行业中，豪华、中高端、经济型三种类型的酒店比例大约为8%、27%、65%，低端经济型酒店依然是主导。从目前的趋势来看，我国酒店行业的结构布局将向欧美等发达国家酒店行业的结构靠近，呈现中高端酒店为主体的趋势。

随着存量市场的竞争愈演愈烈，各酒店集团也在寻找新的利润点。“中高端酒店”是各酒店集团给出的答案，酒店数量占比正逐年提升。据锦江酒店财报，截至2022年底中端酒店开业酒店数为6424家，占比达55.57%，而2021年的占比为51.98%，2020年则为47.01%。同时，华住中高档酒店数量也从2021年的2934家提升至2022年3481家。

随着我国商旅市场的回暖以及消费者们商旅出行意愿的逐渐恢复，预计2024年我国商旅市场规模将达到4297亿美元，中高端酒店的发展仍有极大的发展空间。

2022年国内中高端连锁酒店的总收入规模达到782亿元，预计到2026年这一数字将上升到1550亿元，2022年-2026年期间的CAGR将达到18.7%，市场规模将处于高速增长状态。从长期看,随着消费升级,具有品牌知名度、融资能力强的高档连锁酒店将更具有竞争力。

1.1.3项目建设的有利条件

（1）政策条件

2022年，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。纲要指出：实施扩大内需战略是满足人民对美好生活向往的现实需要。我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，发展要求和发展条件都呈现新特征，特别是人民对美好生活的向往总体上已经从“有没有”转向“好不好”，呈现多样化、多层次、多方面的特点。解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，必须坚定实施扩大内需战略，固根基、扬优势、补短板、强弱项，通过增加高质量产品和服务供给，满足人民群众需要，促进人的全面发展和社会全面进步，推动供需在更高水平上实现良性循环。

2022年，国家发展和改革委员会发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》。方案提出：“十四五”时期，我国国内市场基础更加扎实，空间更趋广阔。同时也要看到，我国扩大内需面临不少问题挑战，内需对经济增长的贡献有待提升，消费升级面临的困难增多，扩大有效投资存在较多制约，国际形势依然复杂严峻，必须坚定实施扩大内需战略，准确把握国内市场发展规律，不断释放内需潜力，充分发挥内需拉动作用，建设更加强大的国内市场，推动我国经济平稳健康可持续发展。

（2）产业优势

长春市现有市级重点商圈4个，包括红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、前进（欧亚卖场）商圈，四大重点商圈涵盖零售、餐饮、酒店、休闲娱乐、都市旅游、金融服务等多种业态，面向全市，辐射全省乃至整个东北地区，能够满足高端购物、文化旅游、特色餐饮、休闲娱乐、金融商务等多元化消费需求。同时，全市共有超万平方米以上的商业综合体或商场（市场）80个，5万平方米以上的大型商业综合体或商场（市场）41个；大部分商场（市场）、综合体都集购物、娱乐、休闲、餐饮、教培等业态为一体，能够一站式满足消费者购物休闲消费需求。

（3）区位优势

长春是全国的重要铁路枢纽城市、“一带一路”北线重要节点城市。2017年10月13日，长春国际港暨中欧班列（长春—汉堡）正式开通。长春国际港依托长春铁路综合货场建设，是东北最大的一级铁路综合物流基地。长珲城际铁路、哈大客运专线相继开通，形成长春站、长春西站两个铁路客运主站。

长春龙嘉国际机场，为民用4E级机场，是中国东北地区四大国际机场之一、东北亚航空枢纽门户、东北亚区域重要的航空交通枢纽、我国主要建设的干线机场，龙嘉机场一期、二期扩建工程全面完成，建成2座航站楼、1条跑道，累计运营航线150条，通航城市73个，初步形成了辐射国内、布局东北亚、连接东南亚主要国家和俄罗斯地区重点城市的空中交通网络。

长深高速、珲乌高速、京哈高速、长长高速等在长春市交汇，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了长春市四通八达、快捷便利的立体交通网络。

长春一小时经济圈连接长春市九台区、岔路河镇、长春市双阳区、伊通满族自治县、公主岭市、怀德镇、农安县、德惠市等地，项目建成后将成为长春、吉林及周边市、县企业发展和孵化的重要平台。

1.2 项目建设内容及规模

项目占地面积1.7万平方米。建筑面积30万平米（含地下）。

项目主要建设高260米、60层的地标性建筑，将打造成由“5A级写字楼”、“超五星酒店”、大型休闲商业中心、主题商业公园组成的“全生活的城市综合体”。集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群的都市综合体。

1.3 项目总投资及资金筹措

1.3.1 项目总投资

项目总投资400000万元，其中建设投资320000万元。

1.4 财务分析及社会评价

1.4.1主要财务指标

项目达产后，年销售收入395256.92万元，利润79051.38万元，投资回收期7.06年（税后，含建设期2年），投资利润率19.76%。

1.4.2 社会评价

本项目的实施符合国家、地方和相关企业的长远利益、市场潜力巨大。可带动区域经济的可持续发展，促进地区经济繁荣，并对长春市相关产业的发展产生积极的影响。本项目能带动就业1500余人，对于维护社会稳定，保障人民群众生活都有相当大的积极作用，具有良好的社会效益。

1.5合作方式

独资，合资、合作。

1.6需外方投资方式

资金、其他方式可面谈。

1.7项目选址

长春市朝阳区。

1.8项目进展情况

项目谋划阶段。

2.合作方简介

2.1单位基本情况

名称：长春市朝阳区人民政府商务局

地址：长春市前进大街1855号

2.2单位概况

长春市朝阳区人民政府商务局是区人民政府主管全区内外贸易、经济合作和招商引资工作的职能部门，负责组织全区重大经济合作项目的洽谈和对接活动；对全区内、外资大项目进行跟踪调度，协助项目引进单位做好协调服务工作；会同有关部门对国内外招商引资和国内经济合作重点项目进行调研、论证、筛选，指导项目包装、设计、印制，组织对外推介与交流；拟订全区招商引资工作计划，完成市、区两级政府下达的利用内、外资指标的工作任务；负责全区经济合作和国内招商引资的综合调度、统计以及指标分解、项目完成情况的考核认定工作；负责各种经贸交流会、展览会、展销会、洽谈会和招商活动的组织及筹备工作；承办区政府交办的其他事项。

2.3联系方式

2.3.1合作单位联系方式

项目单位：长春市朝阳区人民政府商务局

联 系 人：姚佳欣

联系电话：19944862602

2.3.2项目所在市（州）联系方式

联系单位：长春市合作交流办公室

联 系 人：张俊杰

联系电话：15704317930

邮箱：xmc82763933@163.com